Montpellier souhaite encadrer les loyers pour limiter les abus et la spéculation immobilière

La ville de Montpellier souhaite encadrer les loyers sur son territoire. Une candidature actée par la ministre déléguée au logement, hier lundi 23 novembre. Le périmètre d'application de cet encadrement doit être défini par décret. La mesure n'entre donc pas en vigueur tout de suite.

Le dispositif expérimental d'encadrement des loyers mis en place par la loi ELAN en 2018 est pour l'instant testé à Lille et Paris. Comme Montpellier, Lyon et Bordeaux ont souhaité rejoindre la démarche alors que Toulouse et Marseille, un temps intéressées, n’ont finalement pas donné suite.

Pourquoi encadrer les loyers ?

L’objectif, c’est d’éviter que les loyers s’envolent dans des zones tendues, où la demande de logement  est bien plus forte que l’offre. Comme c’est le cas de la métropole montpelliéraine.
« Dans la métropole », explique René Revol, maire de Grabels, « le prix du mètre carré dans un logement social tourne autour de 6 euros quand ce prix du mètre carré dans le parc privé est à 12, du simple au double! Il y a toute une partie des ménages, issus des classes moyennes essentiellement, qui ne peut se loger. Ici, la moyenne d’augmentation des loyers est 4 à 5 fois supérieure à la moyenne d’augmentation des salaires ces dernières années, ce qui fait que le logement pèse de plus en lourd dans le budget des ménages».
Autre élément en faveur de l'encadrement des loyers, le taux de pauvreté : dans la métropole, il est supérieur à la moyenne nationale (19% contre 14) et les deux tiers de la population sont éligibles au logement social.

Malgré nos efforts pour construire des logements sociaux, à Grabels par exemple, en 12 ans, on est passé de 3% à 15% de logements sociaux mais la liste d’attente pour ces logements s’est allongée de 50% dans le même temps.

René Revol, maire de Grabels et vice-président de la Métropole de
Montpellier

Pour entrer dans le dispositif d'encadrement des loyers de la loi ELAN, il faut remplir des critères stricts que seule la ville de Montpellier remplit. Les autres communes de la Métropole pourront éventuellement utiliser ce dispositif par la suite, s'il est validé à la fin de sa période d'expérimentation.

Comment ça marche ?

Concrètement, la ville va demander à l’agence départementale d’information sur le logement de l’Hérault (adil 34) de créer un observatoire local des loyers. C'est cette structure qui sera chargée de déterminer un loyer de référence par secteur géographique, en tenant compte de l’époque de construction et du type de logement.
L’adil propose déjà des outils de comparaison des loyers et établit notamment chaque année des loyers médians : "En 2019, pour l'ensemble du parc locatif privé, le loyer médian constaté par l'observatoire des loyers dans l'Agglomération de Montpellier est de 12,7 € par m² et par mois (hors charges)", peut-on lire sur son site. Cela signifie qu’une moitié des loyers est supérieure à cette médiane et l’autre moitié est située en dessous. Cette médiane pourrait servir à établir le loyer de référence. Si on veut être précis, selon le secteur géographique, le loyer médian va de 11,7 euros à 13,5 euros dans la métropole montpelliéraine. "Sur l'ensemble de l'agglomération, un quart des loyers sont inférieurs à 10,7 € par m² et par mois, un quart des loyers sont supérieurs à 15,2 €", détaille l'adil sur son site. Sans surprise, le mètre carré est plus cher à Montpellier et dans les communes de la première couronne comme Juvignac, Castelnau-le-Lez ou Le Crès.

Le propriétaire pourra proposer un loyer compris entre -30% et +20% du loyer de référence s'il justifie d'aménagements et ou de caractéristiques particulières dans son logement. L'encadrement des loyers concernera les nouveaux biens mis à la location et ceux dont le bail est renouvelé.

Pour quels effets sur le marché immobilier ?

Les seules villes qui testent vraiment ce dispositif d’encadrement des loyers sont Lille et Paris. Le bilan est mitigé : pour faire simple, à Paris par exemple, environ la moitié des annonces immobilières ne respectent pas l’encadrement des loyers. En fait, même si des sanctions financières sont prévues pour les contrevenants, il n’y a pas suffisamment, voire pas du tout, de contrôles et il est rare qu’un locataire qui a enfin trouvé un logement attaque son propriétaire en justice. Pour contourner cette limite, la mairie de Montpellier a prévu des procédures pour aider les locataires à faire valoir leurs droits.
Maryse Faye, adjointe à l'urbanisme durable et à la maîtrise foncière de la ville de Montpellier, précise que "cet encadrement des loyers n'est qu'un élément de l'ensemble de la politique de la ville en faveur d'un logement décent et abordable pour tous, avec la construction de logement sociaux, le permis de louer sur le quartier de Celleneuve, et bientôt un contrôle d'AirBnB."

A partir d'avril 2021, les propriétaires devront demander une autorisation pour louer leur bien par Airbnb. Ils devront s'enregistrer et nous pourrons ainsi mieux contrôler les éventuels abus.

Maryse Faye adjointe à l'urbanisme ville de Montpellier

Ce dispositif d’encadrement des loyers est par ailleurs très critiqué par l'union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). L’UNPI considère notamment que ce plafonnement découragerait certains bailleurs à louer leurs biens. Ou risquerait au moins de limiter leurs investissements pour les rénover. 

L'encadrement des loyers à Montpellier devrait entrer en vigueur dans un an.