Appartements insalubres, charges qui explosent, refus de faire des travaux... Locataires, que faire face à un bailleur indélicat ?

Que faire face aux bailleurs et quels sont les recours possibles des locataires ? Alain Goulon est président de la confédération nationale du logement (CNL) dans le Val-de-Marne. Il est souvent sollicité par des locataires soucieux d’obtenir une aide et un accompagnement face à des situations problématiques de logement. Il nous donne quelques conseils pratiques.

Pas toujours facile de savoir quel comportement adopter ou quel recours faire face à des bailleurs. Que ce soit dans des logements sociaux ou dans le privé. De plus en plus de locataires du social font le choix de contacter des associations et de se regrouper afin de faire entendre leurs voix face à des bailleurs indélicats.

Aujourd’hui, la confédération nationale du logement (CNL) du Val-de-Marne est d’ailleurs à l’initiative d’une mobilisation devant le siège du bailleur social Valdevy, à Vitry-sur-Seine dans le Val-de-Marne. Une action qui fait suite à des augmentations de charges avant les fêtes de fin d’année pouvant atteindre les 500 euros pour certains locataires de ce bailleur social.

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Le président de la confédération nationale du logement (CNL) du Val-de-Marne nous donne quelques conseils pratiques face aux bailleurs indélicats.

Lorsque l’on a un problème avec notre logement quelle est la première chose à faire ?

Alain Goulon, président de la CNL 94 : Quand les locataires ont des problèmes, la première chose à faire, c’est de contacter le bailleur pour essayer de le résoudre.

Nous, nous intervenons au moment où soit ils ne reçoivent aucunes informations ou communication, ou alors que la réponse que le bailleur leur donne est insatisfaisante ou ne correspond pas à ce qu’ils attendent.

Donc à ce moment-là, nous pouvons intervenir. Nous contactons d’abord le bailleur pour essayer de régler à l’amiable le problème qu’il soit individuel ou collectif. (…) Puis s’ils n’ont pas les réponses souhaitées, voire pas de réponses, alors on entame un rapport de force. Cela peut être sous forme d’un rassemblement.

L’objectif, c'est de les accompagner pour que leurs revendications soient entendues par rapport au bailleur. C’est la dernière étape avant de rentrer dans un processus un peu plus juridique.

Car à un moment donné si cela ne fonctionne pas, on peut rentrer dans un rapport de force plus dur avec par exemple un blocage des charges via un tribunal. Et forcément, cela pénalise le budget du bailleur. (…) On utilise d’abord des moyens de conciliation, puis des moyens de pression, et après, on active les leviers juridiques.

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Quels sont justement les moyens juridiques ?

Alain Goulon : Quand ce sont des problèmes individuels, on prépare un dossier avec les locataires. On peut ensuite saisir le tribunal, sans passer par un avocat, pour que celui-ci puisse rendre justice, que ce soit sur des problèmes de charges, sur des problèmes d’entretien, sur des problèmes de fuite d’eau qui n’ont pas été réparés depuis des années. Généralement, on conseille aux locataires de venir voir une association comme la CNL, afin que celle-ci puisse l’aider à constituer son dossier de manière le plus efficace possible. Et quand c’est du collectif, là pour le coup, ce sont les associations qui interviennent de manière groupée, pour, par exemple, demander à un juge de faire un blocage des charges.

Quand les charges explosent, a-t-on le droit d’arrêter de les payer ?

Alain Goulon : Quand les locataires reçoivent une régularisation de charge, la première chose qu’ils doivent faire est de demander à avoir les justificatifs des charges. Le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire l’ensemble de ces justificatifs. Ce sont par exemple les factures, les prestataires, les bons d’intervention, etc.

À partir du moment où l’on a pu faire le contrôle des charges, cela nous permet de vérifier que les sommes qu’ils réclament sont justifiées. Sinon, on constate qu’il y a des sommes réclamées qui ne devraient pas être demandées. Et donc là, on fait un compte rendu, un cahier de doléances et on demande au bailleur de ne pas prendre ces sommes-là. (…) Et si le bailleur ne veut rien entendre, dans ce cas, on demande à un juge de mettre sous séquestre les sommes que le bailleur réclame (…). Ensuite, c'est à la justice de décider qui doit payer ou ne pas payer.

Et si un appartement est insalubre et que le bailleur refuse de réaliser des travaux, quels sont les recours possibles et a-t-on le droit d’arrêter de payer son loyer ?

Alain Goulon : On a le droit de ne pas payer son loyer à partir du moment où il y a un arrêté de péril sur le logement. C’est-à-dire que l’on considère que le logement est dangereux. Le locataire est alors en droit de ne plus payer les loyers. Sinon dans tous les autres cas, il ne faut pas arrêter de payer son loyer, car on serait en faute. Il n’y a qu’un juge et un tribunal qui peut vous autoriser à ne plus payer un loyer. 

Y a-t-il des différences face aux recours entre un bailleur social et un bailleur privé ?

Alain Goulon : Non, ce sont les mêmes recours. Mais effectivement, il y a souvent plus de recours avec les bailleurs privés, car ils ne connaissent pas forcément les droits et devoirs qu’ils ont face à leurs locataires. Et donc on a plus de recours vis-à-vis d’eux que chez les bailleurs sociaux.

D’autant plus que chez les bailleurs sociaux, il y a une obligation de louer des logements décents. Mais concernant la procédure, cela reste la même.