Ce sont des logements classés comme passoires thermiques. Des biens trop énergivores notamment en chauffage. D'ici janvier 2034, ces maisons et ces appartements classés G, F et E ne pourront plus être loués. Conséquence : 46 % des biens bretons pourraient sortir du secteur locatif si des travaux ne sont pas réalisés. Une perspective qui inquiète propriétaires bailleurs mais aussi professionnels de l'immobilier.
"On a effectivement des propriétaires qui vendent leurs biens car ils n'ont pas la capacité de financer les travaux nécessaires pour continuer à louer."
C'est le constat que dresse Elodie Brossault, négociatrice immobilière à Sens de Bretagne en Ille et Vilaine.
La fin des passoires thermiques
De plus en plus de biens qui sortent du parc locatif. Une tendance de fond en Bretagne. L'explication : La loi "Climat et Résilience" du 22 août 2021 prévoit l'interdiction des locations de logements considérés comme des "passoires thermiques". Ces maisons et ces appartements trop énergivores.
Depuis janvier 2023, pour les nouveaux contrats de location, les logements dont la consommation d'énergie est supérieure à 450 Kwh/m2 ne peuvent plus être loués. Et un calendrier précis prévoit les autres interdictions. Locations impossibles pour les logements classés G en janvier 2025, puis en 2028 pour les biens en F et enfin en 2034 pour les habitations inscrites en E.
Les délais imposés par la loi sont intenables
Jérôme LebrunPrésident Chambre FNAIM Bretagne
En tout, ce sont plus de 46% du parc locatif breton qui est concerné. Pour Jérôme Lebrun, Président de la Chambre FNAIM de Bretagne, "Les délais imposés par cette loi ne sont pas tenables. D'autant que les propriétaires ne trouvent pas d'artisans facilement et que les prêts pour financer les travaux sont devenus chers."
Un manque de logements qui va s'accroître
Des biens qu'il faut sortir du marché de la location alors que les logements manquent. C'est le cas notamment en Ille et Vilaine où le nombre d'habitants augmente plus vite que celui des constructions ou des rénovations de biens. Ludovic Coulombel, Vice-président en charge de l'Habitat au Conseil Départemental d'Ille et Vilaine fait un constat "Il y a un retard dans le parc privé qu'il faut combler en lançant la mise en chantier de nombreux logements neufs." Problème : les financements ne suivent pas.
Le nombre de demandes de subventions a quasiment doublé en un an
Ludovic CoulombelVice-Président en charge de l'Habitat au Conseil Départemental d'Ille et Vilaine
Selon l'élu brétillien "L'année dernière, à la mi-juin, on avait consommé tous les crédits destinés aux aides qu'on avait. Donc on a rencontré les services de l'Etat. Pour leur dire qu'on avait besoin de davantage de crédits car on a une demande qui est exponentielle. Ça a été entendu puisque nous sommes passés de 5,7 millions à 10,2 millions d'Euros pour 2023."
Un marché du locatif breton directement impacté
Une loi qui selon les professionnels de l'immobilier pourrait stopper net l'essor du marché locatif. "Il faut bien avouer que la mariée est moins belle. Si vous ajoutez des obligations de travaux, si vous ajoutez un cadre légal assez contraignant, l'investissement locatif est moins intéressant. Alors que de plus de personnes ont besoin de ce type d'investissement pour assurer leur retraite. C'est d'actualité." indique Jérôme Lebrun, Président de la chambre FNAIM de Bretagne.
Un nouvel audit énergétique obligatoire
Autre changement d'importance depuis le 1er avril 2023 : La mise en place d'un AER, un Audit Energétique Règlementaire pour chaque acte de vente. Un diagnostic au même titre que ceux déjà prévus pour l'amiante ou l'électricité. Alors, depuis quelques jours, les dossiers s'accumulent pour Anthony Richeux, gérant de la société de "Bretagne Diagnostic". "Cet audit va cibler les pathologies du bien en question et va donner des recommandations de travaux adaptées à ce bâtiment. Par exemple, isoler par l'intérieur ou l'extérieur, quels matériaux utiliser, quels coûts de travaux estimés. Cela pour donner à l'acquéreur une marche à suivre vers un logement qui deviendra basse consommation."
Un audit qui a un coût pour le vendeur: Entre 700 et 1 000 euros. Le prix à payer pour un logement qui ne rejette pas ou très peu de gaz à effet de serre.
On a des propriétaires bailleurs qui vont désormais sur le marché de la location saisonnière
Jérôme LebrunPrésident Chambre FNAIM Bretagne
Mais la loi "Climat et Résilience" a aussi une conséquence inattendue. Car elles ne s'attaquent pas aux biens loués en location saisonnière. Un biais que commencent à utiliser des propriétaires bailleurs pour contourner la réglementation et continuer à percevoir des loyers. Pour Jérôme Lebrun, Président de la Chambre FNAIM de Bretagne, "On a des propriétaires qui vont vers ce marché car il y a moins de contraintes. C'est un réel risque de voir partir de nombreux locaux vers la location saisonnière alors qu'on manque déjà cruellement de logements et qu'on en a réellement besoin en Bretagne."
Une situation que le gouvernement pourrait faire évoluer prochainement en intégrant toutes les locations dans un nouveau texte.
