JO de Paris 2024 : les locataires ont-ils le droit de sous-louer leur logement ?

À deux mois du lancement des Jeux olympiques de Paris 2024 dont la cérémonie d'ouverture se déroulera le 26 juillet prochain, nombreux sont les propriétaires franciliens à espérer louer leur bien durant ce grand événement sportif. Mais en tant que locataire, pouvez-vous aussi en tirer parti ?

Un locataire peut-il sous-louer son logement ? En règle générale, la sous-location est une pratique interdite par la loi du 6 juillet 1989 pour les résidences principales : "le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer".

Néanmoins, si votre propriétaire vous donne son accord, vous pouvez alors envisager une sous-location. Il y a ainsi plusieurs règles à respecter.

Un accord préalable écrit du propriétaire

Si vous décidez de sous-louer votre logement, vous ne pouvez le faire de votre seule initiative. "Le locataire doit impérativement demander et obtenir l’autorisation de son propriétaire. C’est incontournable", insiste Cécile Nlend, juriste en droit immobilier pour le site PAP.fr et titulaire d'un doctorat en droit des nouvelles technologies. "En l’absence d’une telle autorisation, il s’agit d’un motif pour le bailleur de demander la résiliation du bail avant son échéance."

Le locataire doit impérativement demander et obtenir l’autorisation de son propriétaire

Cécile Nlend, juriste

à France 3 Paris Île-de-France

Le locataire doit ainsi obtenir l'accord écrit de son propriétaire pour une sous-location légale. Pour Cécile Nlend, l'envoi par courrier recommandé ne paraît pas comme étant indispensable, même si cela reste préférable. "La loi ne prévoit pas un formalisme particulier. Cela dépend en général de votre relation avec votre propriétaire".

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En 2018, une locataire parisienne a été condamnée à verser plus de 46 000 euros à sa propriétaire pour avoir sous-loué illégalement son logement à deux pas de Montmartre, sans l'accord préalable de celle-ci. Le tribunal a également résilié son bail et prononcé l'expulsion de la locataire. "Les dommages et intérêts correspondent généralement à ce que le locataire a perçu illégalement" précise Cécile Nlend.

Le montant de la sous-location ne doit pas excéder celui du locataire principal

Une demande écrite au propriétaire doit ainsi être privilégiée, notamment sur le fait de sous-louer, mais aussi sur le montant du loyer pour la sous-location. Celui-ci ne peut excéder le montant payé par le locataire principal.

"Vous n’êtes pas censé en tirer un bénéfice sur le dos du propriétaire. Mais votre propriétaire pourra difficilement le prouver, même s'il s'en doute, assure la juriste. Si vous avez une bonne relation avec lui, proposez-lui de partager les bénéfices." 

Selon Cécile Nlend, les structures hôtelières ne pourront absorber l'afflux de visiteurs pour l'événement. "Dans les faits, sur une période telle que les Jeux olympiques, le locataire a tout intérêt à gonfler les prix et il faudra s'y attendre. Ce sera la loi de l'offre et de la demande. Les prix vont gonfler de manière mécanique" assure-t-elle.

Sur une période telle que les Jeux olympiques, le locataire a tout intérêt à gonfler les prix, et il faudra s'y attendre

Cécile Nlend, juriste

à France 3 Paris Île-de-France

En tant que propriétaire, les plateformes telles que Airbnb ou Abritel ne pourront vous communiquer les informations concernant une location. "Le seul moyen qu'aurait un propriétaire pour vérifier qu'une sous-location de son logement n'est pas mise en place serait de scruter lui-même toutes les annonces".

"Ceux qui souhaiteront sous-louer ne passeront pas forcément par les réseaux de communication traditionnels de publication d'annonces, confie-t-elle, avant de citer Facebook ou encore TikTok. "Il y a tellement de moyens différents que chacun peut passer sous le radar. À Paris, la municipalité a un an avant les JO pour se montrer créative".

Elle met tout de même en évidence que désormais, le voisinage se rendent compte "assez vite" de la présence de locations saisonnières Airbnb. "Un locataire qui saisit l'occasion sur deux semaines, et qui n'avait jamais fait de sous-location, cela va être compliqué de vérifier".

Des contraintes particulières en fonction des villes

À Paris, tout locataire souhaitant sous-louer son logement sur une courte durée doit, depuis 2017, s'enregistrer auprès de la ville de Paris et obtenir un numéro d'enregistrement. Celui devra figurer dans l'annonce. "Il y a plusieurs cas de figure. Qu’il soit locataire ou propriétaire, sa résidence principale ne peut être louée plus de quatre mois dans l’année, soit 120 jours par an", insiste Cécile Nlend.

"Au-delà, le logement concerné n’est plus considéré comme sa résidence principale", conclut-elle. Au sens du Code de la construction et de l'habitation, la résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an.

De plus en plus de communes exigent une déclaration, mais il n’y a pas de liste exhaustive

Cécile Nlend, juriste

à France 3 Paris Île-de-France

Systématiquement, le locataire devra se rapprocher de sa commune pour prendre connaissance des démarches à effectuer. "De plus en plus de communes exigent une déclaration, mais il n’y a pas de liste exhaustive".

Aujourd'hui, Cécile Nlend répertorie une vingtaine de villes en Île-de-France qui exigent des démarches concernant la location de courte durée, dont Paris, Versailles, les communes de l'EPT Paris Ouest La Défense (Courbevoie, Neuilly-sur-Seine, etc), de l'EPT Grand Paris Seine Ouest (Boulogne-Billancourt, Issy-lès-Moulineaux, etc) ou encore de l'EPT Boucle Nord de Seine (Asnières-sur-Seine, Colombes, etc).

Pour les biens en copropriété, le locataire doit s'assurer qu'il n'y a pas une interdiction inscrite dans le règlement, telle qu'une "clause d'habitation bourgeoise", c'est-à-dire le respect de la vocation d'immeuble d’habitation dans lequel s'inscrit le bien.

La sous-location d'un logement social ou universitaire est interdite

Si le locataire occupe un logement social, il lui est interdit de mettre en place une sous-location. Tel que le précise François-Xavier Berthion dans la revue de l'Union sociale pour l'habitat (USH), "il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non".

Le locataire d'un logement social risque une saisine par son bailleur du "juge aux fins de résiliation de bail" ainsi que "d'une amende de 9 000 euros" selon l'article L442-3-5 du Code de la construction et de l'habitation.

La sous-location, au même titre que l'hébergement à titre gratuit, est également interdite en résidence universitaire gérée par un Centre régional des œuvres universitaires et scolaires (Crous), selon l'article 5 du règlement intérieur des résidences universitaires. "Le droit d’occupation est strictement personnel et incessible et prohibent la sous-location qui constitue une infraction disciplinaire".

La ville de Paris avait annoncé il y a un an, en mai 2023, qu'elle comptait interdire la création de nouveaux meublés touristiques dans certains quartiers de la capitale. Si vous êtes un particulier souhaitant louer ou sous-louer votre résidence principale dans Paris durant les 19 jours des Jeux olympiques, soit bien en deça de la limite des 120 jours par an dans les grandes villes, vous ne serez pas concerné par cette mesure. Celle-ci s'applique uniquement aux investisseurs professionnels.