Le marché de l'immobilier est mouvant et il n'est pas toujours facile de s'y retrouver pour investir dans un bien, notamment à propos des conditions d'emprunts. Les taux d'intérêts augmentent, tout comme le prix au mètre carré : on fait le point avec des spécialistes pour tout comprendre sur la situation.
Le marché de l'immobilier a peu de secrets pour les uns, ressemblent à un casse-tête chinois pour les autres. En ce début 2023, il connaît un ralentissement qui devrait se prolonger.
Chez les notaires, le constat est simple. Le marché se calme au niveau du nombre de ventes, après plusieurs années très actives.
C'est le cas par exemple dans le Tarn, "où le marché va continuer de ralentir", cliquez sous le lien ci-dessous pour obtenir plus de détails :
Même tendances dans le Tarn-et-Garonne, même si le marché des maisons à bâtir reste en bonne santé, cliquez sous le lien ci-dessous pour obtenir plus de détails :
Parallèlement, les prix ne baissent pas drastiquement. Ou alors devraient bientôt baisser. Cliquez sous le lien ci-dessous pour obtenir plus de détails :
Même s'il y a des disparités entre les territoires et au sein même d'un département, comme en Ariège, cette analyse sera plus claire et plus identifiée dans les prochains mois. Cliquez sous le lien ci-dessous pour obtenir plus de détails :
Des conditions d'emprunts plus restrictives
Parallèlement, les conditions d'emprunts sont plus restrictives et moins rentables. La faute à l'encadrement du taux d'endettement et à une augmentation des taux d'intérêts. Pour éclairer tout cela, on fait le point avec des spécialistes du secteur.
En plus de ce marché en stagnation, les particuliers prêts à investir ne se bousculent plus comme lorsque les taux d'intérêts flirtaient avec les 1%. La faute, notamment, à une décision du Haut conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 qui se fait ressentir en ce moment : elle encadre les conditions d'octroi d'un prêt immobilier.
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Un taux d'effort limité à 35%
"Le taux d'effort (le rapport entre la somme des dépenses liées à l'habitation principale et les revenus des ménages ) des emprunteurs de crédit immobilier sera limité à 35 % maximum" indique entre autres un conseiller qui préfère rester anonyme. Ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles d'emprunt, et permet d'assurer le règlement des mensualités.
En clair, cette décision vise à éviter le taux de surendettement des ménages.
25 ans de remboursement maximum
En plus de cela, les banques n’autoriseront plus les prêts d’une durée supérieure à 25 ans. Les taux d'intérêts ont également augmenté : ils sont aujourd'hui à 3-4%.
Autant d'arguments peu propices à un investissement immobilier. " Les banques ne prêtent qu'à des CDI, ou des des CDD avec cinq ans d'ancienneté" ajoute une courtière d'Occitanie, même si des mesures internes aux banques peuvent plus ou moins adoucir les critères. "Certaines banques demandent également de l'épargne de précaution, en cas de coup dur. Au final, c'est un logiciel qui valide ou non en fonction de plein de critères" ajoute-t-elle.
Pas d'apport, pas d'emprunt
Ces critères limitent donc les moyens de certains emprunteurs. " Des particuliers sont frileux à investir, voire même contraints de ne pas investir" analyse Meriem Jamalli, secrétaire générale de l'association France Conso Banque. Selon elle, " il est quasiment impossible d'emprunter sans apport", ce qui " exclut les classes populaires" d'un projet immobilier. " C'est inquiétant. On peut pas se projeter avec tous ces problèmes. On ne sait pas où on va."
Pour éviter de se retrouver avec un dossier d'emprunt refusé, les astuces sont basiques mais importantes à rappeler. " On conseille à nos adhérents d'épargner, de mettre de l'argent de côté. Le dossier doit être propre, responsable, sans découverts. Il faut rendre le projet concret avec la banque, sans dépenses compulsives comme les jeux d'argent" analyse Meriem Jamalli.
55 ans l'âge limite
Autre frein : les critères d'âge. Les banques sont plus réticentes à prêter à des séniors. "À 55 ans, si la personne établit un projet immobilier avec un prêt sur 25 ans, il peut être refusé. Le revenu diminue jusqu' à la fin de vie, et à l'inverse, les assurances augmentent" analyse la courtière.
Un phénomène qui se répercute sur le taux d'usure : le taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt. En clair, avec l'augmentation des taux d'intérêts des BCE, le coût de l'argent est plus important pour les banques. Elles ne peuvent pas l'appliquer sur leurs clients, à cause du taux d'usure.
Le profil type de l'emprunteur : cadre supérieur entre 30 et 39 ans
Dès lors, qui peut investir dans un bien immobilier en Occitanie ? Le notaire Maître Henri Chesnelong a établi un profil-type d'un investisseur en Haute-Garonne : " Le profil majoritaire est celui d'un cadre supérieur, qui vient de Haute-Garonne (pour 76% des cas), et qui a entre 30 et 39 ans".
L'Occitanie reste une région attractive, si l'on en croit les observations de Meriem Jamalli. " Beaucoup de séniors franciliens ou originaires du nord veulent s'installer en Occitanie. Cela attire les étrangers aussi. Le marché reste attractif" assure-t-elle.
